随着西安城市骨架拉大，城东作为一块有优势的地域，这几年有怎样的发展变化？在东扩的过程中，蓝田会有怎样全新的规划？
地产品牌在区域发展，产品应该如何改良和提升？
何谓好房子？好房子的标准又会发生哪些变化？
未来关于房子这个资产作为家庭如何来管理和升级换代？
带着这些问题，2020年5月，华商城事智库x住好，邀请西安交通大学房地产研究所教授、所长杨东朗，自媒体“四海为家”创始人、中国房地产网西安事业部总经理刘四海进行了讨论。
西安交通大学房地产研究所教授、所长杨东朗：
自媒体“四海为家”创始人、中国房地产网西安事业部总经理刘四海：
2020年的置业心态
杨东朗：
西安市人口已经过千万，房地产的成套已经达到了400万套，一千万人，400万套房子，等于每户有一套房子还要多一些。但有一个结构性矛盾，有部分人没有房子，2019年比2018年新增加了20万人，2020年稳就业，西安估计要超过20万人要增加进来。
同时，今年的疫情让大家对居住、购房有了思考，首先是对生命有利的人居环境，那就是健康住宅，健康住宅对生态环境的要求是非常严格。
刘四海：
我这些年给消费市场提一个概念，就是资产换新。现在不管手上有5、6、7、8套，限购家庭为单位有两套，因为历史原因超过这个数字了，不要因为家里房子很多沾沾自喜，要么就是比较偏，要么就是户型比较老旧，或者功能性上有一些限制和局限，这种房子拿在手上没有必要，我们从几个维度给大家提醒。
第一，就是从少而精的层面上，要选择好品质的房子，基于市场的发展，在某一个时间点里面，按照大家的专业性或者根据个人需求的不同，我们可以选出一些性价比比较高的房子，从整体来说，高房价的房子背后对应的品质和居住理念和舒适度，一定是便宜房子不能比拟的。
第二，刚才讲了资产换新，其实有一个维度，未来在持有环节国家一定要实行房地产税的，房子不见得多，一定要精。
第三就是从满足更高居住需求的角度，手上有房子要进行优化，无论手上有所谓的改善型住房，哪怕是没有房子的纯刚需，未来买房子的时候一定稍微够着走，往高走，这样对大家会更有帮助。
2020年城东地产变化
刘四海：
最近关注浐灞的项目会多一些，第一个是因为西安的房地产价格走势在今年3月初开始的时候，已经有一个明显的特征，就是3万 房源出来了，集中在浐灞这个区域。从2018年开始，西安市场进入了非常明显的改善型市场，浐灞区域率先集中出现了3万 的房源，实际上大家是出乎意料的，我们传统的认为高消费的区域是曲江和高新。结果，没想到从浐灞接二连三的出来了3万 房源，我们深度去了解这个市场，会发现这个区域出现了3万 房源相匹配的产品的时候，有它的特点。
第一是产品本身，现在都是精装修，以精装修房源为主的产品，从它的品质包括用料、表达出来的生活理念和舒适度，确实具备一定的水准。
第二是有一个非常重要的因素，它们跟自然生态有紧密程度的关联。
区域开发专家把脉
杨东朗：
小区的一些公共空间，如果和自然环境、和水、和山坡结合紧密的地方，能不能适度对社会公众开放，这个是开发商需要思考的新命题。把公共的资源、景观和企业、私人怎么样有机融合起来，重在让老百姓享受。
还有一个期望，产业地产，娱乐地产要有追赶超越的目标，临潼在养老产业方面发展大有可为。
刘四海：
对于城东区域的发展，我们需要搞清楚几个问题：
第一，梳理核心，这个需要进一步强调，除了企业、政府的规划，未来这个区域到底有怎么样的价值？第二，站在人居角度，在有价值的区域里面，消费市场到底认可什么样的市场，这个至关重要。需要注意，西安市3000年的文明史，1000年建城史，但如果一味用历史文化强调我们的区域价值，就很容易和消费者的需求产生差异。
作为一个媒体人，我们也关注政府层面的规划，城东的规划，有几点需要大家注意。
第一，说到城东，有一个问题，大家把浐灞、港务区、灞桥搞的不是很清楚。实际上浐灞、港务区有片区自然生态的加持，未来的片区规划也是非常厉害的，我们现在了解到，如果按照地理范畴来看实际上港务区、浐灞都在灞桥范围内。从政府层面了解到城东按北中南三个板块做了一个战略规划，城东的北块是产业优化提升战略，中部是城市功能提升的战略，南部是生态屏障的保护。
灞河新区，把灞河作为一个新区的名称，我们可想而知灞桥的重要性，整个城东做了一个战略上的设计和布局，一带两线四区五园，一带就是灞河产业经济带，而灞河的发源地就在蓝田。整个109公里的灞河就是城东之河，从历史文化上它是我们的母亲河，从区域的价值来看，它对城东是至关重要的。109公里的灞河把城东和蓝田关联起来的时候，蓝田的价值就出来了，蓝田在大城发展的脉络里面。
第二，在西安快速发展的大概念下，也有跟蓝田非常重要的信息，一是西安要在蓝田和周至县打造生态样板县；二是长安、碑林和蓝田打造国家全域的旅游示范区。生态和旅游都跟蓝田有关系，蓝田的生态和旅游是全域的。
编辑：于嫚
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